Glossaire de l'immobilier en Suisse

Ce glossaire de l'immobilier explique en termes simples les notions que vous rencontrerez en vendant, en achetant ou en louant un bien en Suisse : acte authentique, cédule hypothécaire, PPE, droit de préemption, rendement locatif, impôt sur les gains immobiliers… Les définitions sont générales : pour votre situation, demandez conseil à votre notaire ou à votre fiduciaire.

A

Accord de principe

Confirmation préalable par une banque qu'elle est disposée à financer un achat immobilier, sous réserve de l'analyse définitive du bien et du dossier de l'acheteur. Il rassure le vendeur sur la capacité de l'acquéreur à financer son offre.

Acompte

Somme versée à l'avance par l'acheteur, à valoir sur le prix de vente, par exemple lors de la signature d'une promesse de vente ou d'une réservation sur plan. En Suisse, elle est en général consignée chez le notaire jusqu'au transfert de propriété.

Acte authentique

Acte rédigé et signé devant un notaire. En droit suisse, la vente d'un immeuble n'est valable que si elle est conclue en la forme authentique ; l'acte est ensuite inscrit au registre foncier.

Aliéner un bien immobilier

Transférer la propriété d'un bien à une autre personne, que ce soit par vente, donation, échange ou apport à une société.

Amortissement direct

Remboursement progressif de la dette hypothécaire par des versements réguliers à la banque. La dette diminue, tout comme les intérêts payés.

Amortissement indirect

La dette hypothécaire reste constante : les versements sont effectués sur un compte ou une police de prévoyance (souvent un pilier 3a) mis en gage auprès de la banque, puis utilisés pour rembourser le prêt. Cette formule offre en général des avantages fiscaux.

Annuité hypothécaire

Montant total payé chaque année à la banque pour un prêt hypothécaire : les intérêts et, le cas échéant, l'amortissement.

B

Bien-fonds

Au sens du Code civil suisse, surface de terrain délimitée et immatriculée au registre foncier, avec les constructions qui y sont rattachées.

C

Camac

Centrale des autorisations en matière de construction du canton de Vaud, qui coordonne les demandes de permis de construire. En Valais, les demandes sont déposées auprès de la commune ; la Commission cantonale des constructions est notamment compétente hors des zones à bâtir.

Cédule hypothécaire

Titre de gage immobilier inscrit au registre foncier, qui sert de garantie à un prêt hypothécaire. Elle existe sous forme papier ou, de plus en plus, sous forme de cédule de registre (électronique).

Charge foncière

Droit réel qui oblige le propriétaire d'un immeuble à fournir une prestation à un tiers, prestation garantie par l'immeuble lui-même et inscrite au registre foncier.

Condition résolutoire

Clause d'un contrat qui y met fin si un événement futur et incertain se produit.

Condition suspensive

Clause qui fait dépendre l'entrée en vigueur d'un contrat d'un événement futur et incertain, par exemple l'obtention d'un financement ou d'un permis de construire.

Condominium

Terme anglo-saxon désignant la copropriété d'un immeuble. En Suisse, l'équivalent juridique est la propriété par étages (PPE).

D

Droit d'emption

Droit d'acquérir un immeuble à des conditions convenues à l'avance, pendant une durée limitée (dix ans au maximum). Il peut être annoté au registre foncier pour être opposable aux tiers.

Droit de mutation

Impôt ou taxe perçu par le canton, parfois aussi par la commune, lors du transfert de propriété d'un immeuble. Son taux et sa répartition entre vendeur et acheteur varient selon le canton et l'acte de vente.

Droit de préemption

Droit d'acheter un immeuble en priorité si son propriétaire le vend à un tiers. Il peut découler de la loi (par exemple entre copropriétaires) ou d'un contrat ; le droit de préemption conventionnel est limité à 25 ans.

Droit de préemption illimité

Droit de préemption qui permet à son titulaire d'acheter l'immeuble aux mêmes conditions que celles offertes par le tiers acquéreur.

Droit de préemption limité

Droit de préemption dont le prix d'achat est fixé à l'avance dans le contrat, indépendamment de l'offre du tiers acquéreur.

Droit de superficie

Droit de construire ou de maintenir une construction sur le terrain d'autrui, en contrepartie en général d'une rente. Lorsqu'il est distinct et permanent, il peut être immatriculé au registre foncier ; sa durée maximale est de cent ans.

E

Estimation hédoniste

Méthode statistique qui estime la valeur d'un bien en le comparant à un grand nombre de transactions similaires, en fonction de ses caractéristiques (situation, surface, âge, état, vue…). Elle est à la base des estimateurs en ligne, dont notre estimation immobilière gratuite.

F

Feuille des Avis Officiels (FAO)

Publication officielle des cantons de Vaud et de Genève, où paraissent notamment les mises à l'enquête de projets de construction. En Valais, l'équivalent est le Bulletin officiel du canton du Valais.

Fonds propres

Part du prix d'achat financée sans emprunt. En Suisse, les banques exigent en principe au moins 20 % de fonds propres, dont une partie au minimum ne doit pas provenir de la prévoyance professionnelle (2e pilier).

Frais de notaire

Émoluments et débours du notaire pour la préparation et la signature de l'acte de vente. Ils s'ajoutent aux droits de mutation et aux frais du registre foncier, et dépendent du canton et du prix.

H

Hoirie

Communauté des héritiers qui possèdent ensemble les biens d'une succession non encore partagée. Les décisions, comme la vente d'un immeuble, se prennent en principe à l'unanimité.

Hypothèque 1er rang

Part principale du prêt hypothécaire, qui représente en général environ deux tiers de la valeur du bien et n'a pas besoin d'être amortie obligatoirement.

Hypothèque 2ème rang

Part du prêt hypothécaire au-delà du premier rang, jusqu'à 80 % de la valeur du bien. Elle doit en principe être amortie dans un délai de quinze ans ou avant l'âge de la retraite.

I

Impenses

Dépenses engagées pour un bien immobilier. Les impenses à plus-value (agrandissement, rénovation qui augmente la valeur) peuvent être déduites du gain lors du calcul de l'impôt sur les gains immobiliers.

Impôt sur les gains immobiliers

Impôt cantonal perçu sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un immeuble : prix de vente moins prix d'acquisition et impenses à plus-value. Son taux diminue en général avec la durée de possession.

M

Mandat en immobilier

Contrat de courtage par lequel un propriétaire charge un courtier de trouver un acheteur ou un locataire, contre rémunération en cas de succès. Découvrez nos honoraires de courtage.

Mandat exclusif de vente

Mandat par lequel le propriétaire confie la vente à un seul courtier pendant une durée déterminée. Il permet une stratégie de prix cohérente et bénéficie du taux d'honoraires le plus bas.

Mandat semi-exclusif

Mandat où le courtier est le seul intermédiaire autorisé, mais où le propriétaire conserve le droit de vendre lui-même son bien sans devoir de commission.

Mandat simple de vente

Mandat non exclusif : le propriétaire peut confier son bien à plusieurs courtiers en parallèle ; seul celui qui trouve l'acheteur est rémunéré.

Minergie

Label suisse de construction et de rénovation à faible consommation d'énergie et à haut confort. Il existe plusieurs standards (Minergie, Minergie-P, Minergie-A) et un complément ECO.

N

Notariat libéral

Système où les notaires exercent comme indépendants, sous la surveillance de l'État. C'est le cas notamment en Valais et dans les autres cantons romands.

Notariat mixte

Système dans lequel des notaires indépendants et des notaires fonctionnaires coexistent, selon les actes ou les régions du canton.

Notariat officiel

Système où les actes notariés sont établis par des notaires fonctionnaires, employés de l'État, comme dans le canton de Zurich.

P

Participation aux acquêts

Régime matrimonial ordinaire en Suisse : les biens acquis pendant le mariage sont partagés à sa dissolution. Quel que soit le régime, la vente du logement de la famille requiert le consentement du conjoint.

Prêt hypothécaire

Prêt accordé par une banque pour financer l'achat ou la rénovation d'un bien immobilier, garanti par un gage sur l'immeuble (cédule hypothécaire).

Projet d'acte

Version provisoire de l'acte de vente préparée par le notaire et envoyée aux parties pour relecture avant la signature.

Propriété par étages (PPE)

Forme de copropriété dans laquelle chaque propriétaire a un droit exclusif sur son lot (appartement, local) et une quote-part, exprimée en millièmes, des parties communes. Elle est régie par un règlement et une assemblée des copropriétaires. Lire notre article sur les charges de copropriété.

R

Registre foncier

Registre public, tenu par chaque canton, qui recense les immeubles et les droits qui s'y rattachent : propriété, servitudes, charges foncières, gages immobiliers.

Remise de dette

Renonciation d'un créancier à tout ou partie de sa créance, par convention avec le débiteur.

Rendement locatif dans l'immobilier

Rapport entre les loyers annuels d'un bien et son prix. Le rendement brut compare l'état locatif au prix ; le rendement net déduit les charges, l'entretien et la vacance. C'est la base de l'évaluation d'un immeuble de rendement.

S

Servitude

Charge grevant un immeuble au profit d'un autre immeuble (servitude foncière, par exemple un droit de passage) ou d'une personne (servitude personnelle, par exemple un usufruit ou un droit d'habitation). Elle est inscrite au registre foncier.

Surface brute habitable

Surface habitable mesurée en incluant les murs extérieurs et intérieurs. Elle est supérieure à la surface nette ; il faut toujours vérifier quelle surface est indiquée dans une annonce.

Surface de construction intérieure

Surface d'un bâtiment mesurée à l'intérieur des murs extérieurs, tous niveaux confondus. Elle sert notamment aux calculs de coûts de construction (norme SIA 416).

Surface de vente brute

Surface de référence utilisée en pratique pour la commercialisation d'un logement, qui inclut une partie des murs et peut intégrer pondérément des surfaces annexes. Sa définition varie : demandez toujours la méthode de calcul.

Surface de vente nette

Surface de vente calculée sans les murs, en général la surface habitable nette, éventuellement complétée de surfaces annexes pondérées.

Surface externe

Surfaces extérieures d'un bien : balcons, terrasses, loggias ou jardin. Elles sont généralement indiquées séparément ou prises en compte de façon pondérée dans le prix.

Surface habitable

Surface des pièces d'habitation d'un logement (séjour, chambres, cuisine, salles d'eau, circulations). Elle exclut les caves, greniers et locaux techniques.

Surface nette habitable

Surface habitable mesurée à l'intérieur des pièces, sans les murs ni les gaines techniques. C'est la mesure la plus juste pour comparer des logements.

Surface utile secondaire non-aménagée

Surfaces utilisables mais non habitables, comme les caves, greniers, réduits ou combles non aménagés.

V

Valeur de nantissement

Valeur retenue par la banque pour calculer le montant maximal du prêt hypothécaire. Elle correspond souvent au prix d'achat ou à une estimation de la banque, si celle-ci est inférieure.

Valeur intrinsèque dans l'immobilier

Valeur du terrain additionnée du coût de reconstruction actuel du bâtiment, diminuée de la vétusté. Elle complète l'approche par comparaison dans une estimation immobilière.

Valeur locative

Revenu fictif imposable du propriétaire qui occupe son propre logement, équivalent au loyer qu'il pourrait en tirer. Sa suppression a été acceptée en votation fédérale en septembre 2025 ; la date d'entrée en vigueur dépend de la mise en œuvre de la réforme.

Vente à terme

Vente dont l'exécution, notamment le transfert de propriété et le paiement du solde, est fixée à une date ultérieure convenue entre les parties, par exemple à l'achèvement d'une construction.

Vente directe

Vente conclue directement entre le propriétaire et l'acheteur, sans intermédiaire, ou directement par un promoteur.